Wozu werden Verkehrswertgutachten benötigt?
Ein Verkehrswertgutachten für Immobilien wird zur Vorlage beim Finanzamt oder bei Gericht benötigt. Gutachten werden dort nur anerkannt, wenn sie gemäß § 194 BauGB bzw. nach ImmoWertV 2021 erstellt wurden.
Es ist sinnvoll, bei außergerichtlichen Vergleichen gleich ein Verkehrswertgutachten vorzulegen und sämtliche Aspekte der Immobilie genau zu beschreiben und damit deren Einfluss auf den Wert der Immobilie zu belegen. Ein Gutachten sollte immer für den Fachmann nachvollziehbar und für den Laien verständlich sein.
Anwendungsgebiete:
• Bei Gericht, in Nachlassverfahren, sowie bei Betreuungs- oder Scheidungsverfahren
• Für das Finanzamt sowie bei Erbschaft oder Entnahme aus dem Firmenvermögen
• Bei Kauf oder Verkauf einer Immobilie
• Für eine Zwangsversteigerung
• Zu Bilanzierungszwecken
• Bei Entnahme von Immobilien ins Privatvermögen
• Bewertung einzelner Rechte wie Erbbaurecht, Wohnrecht oder Nießbrauch, sowie Wegerechte usw.
Welche Objekte kommen in Frage?
• Ein- und Zweifamilienhäuser, auch als Doppel- oder Reihenhäuser
• Wohn- und Geschäftshäuser
• Eigentumswohnungen
• Mehrfamilienhäuser
• Wohngrundstücke
• Einzelne wirtschaftliche Einheiten
• Rechte am Grundstück: Erbbaurecht, Wohnrecht oder Nießbrauch, dazu Wegerecht, Leitungsrecht, sowie Grenzbebauungsrecht u.v.m.
• Wertermittlung bei städtebaulichen Maßnahmen (Enteignung, Sanierungsgebiete, Erhaltungssatzungen usw.)
Inhalt und Umfang von Verkehrswertgutachten für Immobilien
Ein Verkehrswertgutachten – auch Marktwertgutachten genannt – ist ein von einem Sachverständigen erstelltes Wertgutachten, in dem der Marktwert einer Immobilie festgestellt wird. Üblicherweise wird es zum Besichtigungsstichtag erstellt, möglicherweise aber – im Fall einer Erbschaft – zu dem Zeitpunkt, zu dem ein wesentliches Recht (wie ein Nießbrauch) eingetragen wurde.
Der Sachverständige ermittelt den Verkehrswert gemäß ImmoWertV 2021 und wendet dabei mindestens eines der folgenden Verfahren an:
- Vergleichswertverfahren
- Sachwertverfahren
- Ertragswertverfahren
Bestandteile eines Verkehrswertgutachtens für Immobilien:
1. Lagebeurteilung und Marktverhältnisse
- Charakteristik des Standorts
- Wirtschaftsstruktur des Standorts
- Arbeitsmarktverhältnisse
- Aussagen zur Infrastruktur (Flughäfen, Bahnhöfe, Häfen)
2. Beschreibung des Grundstücks
- Grundbuchverhältnisse (Rechte und Belastungen des Grundstücks)
- Lage des Grundstücks
- Umgebungsbebauung
- Baurechtliche Situation des Grundstücks
- Art und Maß der baulichen Nutzung
- Bauleitplanung
- Immissionen auf das Grundstück
- Entwicklungszustand des Grundstücks
- Erschließungs- und abgabenrechtlicher Zustand des Grundstücks
- Grundstücksgestaltung
- Geländeverhältnisse
- Altlasten
- Grenzverhältnisse
3. Beschreibung der Gebäude
- Baujahr und Art der Gebäude
- Allgemeiner Zustand der Gebäude
- Ausstattungsstandard der Gebäude
- Vorgenommene Modernisierungen am Gebäude
- Vorhandene Baumängel am Gebäude
- Gegebene Grundrisssituation
- Flächenberechnungen der Wohn- und Nutzflächen
- Denkmalschutzeigenschaften der Gebäude
- Genehmigungszustand der Gebäude
- Gesamt- und Restnutzungsdauer der Gebäude
- Nutzungsverhältnisse der Gebäude
4. Beschreibung der Außenanlagen
- Gartenflächen und Art der Bepflanzung
- Bauliche Außenanlagen und Nebengelände
Der Umfang eines Verkehrswertgutachtens für Immobilien inklusive aller Anlagen liegt meist bei ca. 60 Seiten.
Welche Unterlagen sind erforderlich?
Sie können sich hier eine Checkliste downloaden.
