Warum ist ein Ortstermin nötig?
Die Frage steht manchmal im Raum. Gibt es doch Anbieter im Internet, die mit Aussagen werben wie „wir benötigen nur Ihre Postleitzahl“ oder ähnlichem.
Was wird von einem Sachverständigen verlangt? Er soll ein neutrales und begründetes Urteil abgeben, das für den Fachmann nachvollziehbar und für den Laien trotzdem verständlich ist.
Das bedeutet, dass sich der Sachverständige ein Bild von der Sache verschaffen muss, was man allein aufgrund der Aktenlage und von Fotos nicht qualifiziert bzw. abschließend beurteilen kann.
In welchem Zustand befindet sich die Immobilie heute?
Ein Haus hat im hat eine technische und eine wirtschaftliche Nutzungsdauer. Es wurde zum Baustandard seiner Entstehungszeit gebaut und im Regelfall regelmäßig instand gehalten und auch auf den heutigen Standard hin modernisiert. Es kann aber auch ganz anders sein – mit großen Abstrichen modernisiert oder auch gar nicht. Ein Beispiel ist der thermische Zustand des Gebäudes, also wie weit es heutigen Dämmvorschriften entspricht. Ein weiteres Beispiel ist das Kapitel der Baumängel und der Bauschäden, die im Regelfall durch Einflüsse von außen herbeigeführt worden sind.
Ein Haus steht in einem Umfeld, das durch baurechtliche Gegebenheiten und mikro- bzw. makroökonomische Lagebedingungen charakterisiert wird. Natürlich gehören zur ordnungsgemäßen Beurteilung einer Immobilie auch die Akten dazu: ein aktueller Grundbuchauszug, ein übereinstimmender Katasterauszug, Baupläne, Flächenangaben, ggf. Mieteinnahmen und Betriebskosten, Baujahr, Modernisierungsumfang und -zeiten, Lasten und Beschränkungen und so manches mehr.
Ohne Ortstermin kann der Sachverständige nur raten
Gerne sehe ich mir Ihre vorhandenen Unterlagen beim Ortstermin durch. Gegebenenfalls besorge ich aktuelle Unterlagen und hole Auskünfte ein. Ein leider im stärker auftretendes Beispiel sind Zonen, die als potentielle Überschwemmungsgebiete ausgewiesen sind oder auch nicht – aber aufgrund ihrer besonderen Lage solche Ereignisse als wahrscheinlich erscheinen lassen. All das kann man nur bei einem ausführlichen Ortstermin einordnen und Fragen stellen.
Sicher werden Sie mir zustimmen, dass alle diese Fakten sorgfältig recherchiert werden müssen, denn sie sollen ja in einem fachkundigen Urteil münden. Daraus erkennen Sie, dass es ohne Ortsbesichtigung eigentlich gar nicht geht – zu mindestens, wenn es um ein faires und fachkundiges Urteil geht.
Ein Schnellurteil ist nicht drin…
Und was es dem Sachverständigen eigentlich auch verbietet, schnell ein Preisticket für ein Objekt aus der Tasche zu ziehen – wir sind ja gerade nicht als Wertungsrichter in einem Wettkampf unterwegs, wobei die Letzteren sich notgedrungen sofort auf ein Urteil festlegen müssen, wir aber sorgfältig recherchieren – zum Beispiel durch Einsicht ins Baulastenverzeichnis oder den Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses und vieles mehr.
Checkliste Unterlagen für die Verkehrswertermittlung
