Verkehrswertgutachten: Wie ermittelt der Fachmann den Wert?
Von Verkehrswert spricht der Sachverständige. „Normale Leut‘“ reden vom Kaufpreis einer Immobilie. Das ist beim Sachverständigen ein wenig komplexer. Der Gesetzgeber hat Verkehrswertgutachten relativ konkret geregelt, indem er 3 Verfahren vorgibt, aber auch andere Verfahren zulässt, sofern die Datenlage es erfordert. Der Fachmann soll selbst entscheiden und begründen, welches Verfahren er anwendet. Es gibt also rechtliche Grundlagen und Kriterien für die Wahl eines Gutachtens und damit auch für die Auswahl eines Gutachters.
Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?
Der Verkehrswert einer Immobilie ist der Wert der Immobilie genau zu dem Zeitpunkt der Ermittlung und zu den dort herrschenden Marktbedingungen. In manchen Fällen aber auch ein abweichender Zeitpunkt, wenn in einem Erbfall der Wert für den Fiskus zu einem früheren Zeitpunkt festgestellt werden muss. Die wichtigsten Parameter sind dabei der Zustand der Immobilie, die aktuelle Marktlage, die Lage, die Bebauung sowie Flächen und Ausnutzung. Den Verkehrswert nicht beeinflussen dürfen besondere, persönliche Einflüsse. Das gilt beispielsweise, wenn jemand eine Immobilie wegen einer Scheidung sehr günstig erwirbt.
Der Verkehrswert gilt also immer nur an dem Tag, an dem das Gutachten erstellt wird, am sogenannten Wertermittlungsstichtag. Der Gutachter sollte dabei Entwicklungen, die zu dem Zeitpunkt der Wertermittlung absehbar sind, in seinem Gutachten berücksichtigen. Das könnte z.B. ein anstehender Ausweis des Gebiets als Sanierungsgebiet sein.
Standards für Verkehrswertgutachten
Der Begriff des Verkehrswerts unterliegt gesetzlichen Vorgaben. Der § 194 des Baugesetzbuch (BauGB) legt das, wie oben erklärt, fest. Grundsätzlich ist der Sachverständige frei in seiner Methodenwahl, jedoch sollte er sich bei seinen Recherchen auf öffentlich zugängliche Quellen stützen. In den meisten Fällen sind das die Daten der regional zuständigen Gutachterausschüsse. Die Gutachterausschüsse haben den Auftrag, Kaufpreissammlungen und Mietspiegel zu erstellen und regelmäßig einen Grundstücksmarktbericht zu veröffentlichen. Da werden sogenannte Bodenrichtwerte abgeleitet, die sich auf bestimmte Mustergrundstücke beziehen.
In der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) werden den Gutachterausschüssen eine Reihe von Methoden vorgegeben, wie diese Werte berechnet werden müssen. Da viele dieser Ausschüsse noch nach alten Methoden arbeiten, die Verordnung aber seit Januar 2022 gilt, sind die Sachverständigen in der Regel darauf angewiesen, ihre Berechnungen auf die jeweils praktizierten Methoden abzustellen. Sonst wäre der Aussagewert und die Nachvollziehbarkeit der Zahlen nicht mehr gewährleistet.
Bei der Flächenberechnung gibt es eigentlich nur eine rechtlich zulässige Methode, nämlich die nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Übrigens muss diese Verordnung auch bei der Ermittlung der Grundsteuer angewendet werden. Trotzdem benutzen viele Marktteilnehmer, Makler oder auch Gutachter noch die Wohnflächenberechnung nach DIN 277, die aber weit größere Flächen ermittelt (alle Technikflächen, Spitzböden und sogar Garagen). Sie ist ja auch für die Berechnung von Herstellkosten und Architektenhonoraren geschaffen worden.
Verkehrswertgutachten – Ermittlung vor Ort
Um den Wert einer Immobilie zu ermitteln, muss ein Sachverständiger nach folgenden Kriterien urteilen:
- Am Objekt: Der Verkehrswert muss sich an einer Immobilie oder einem Grundstück orientieren
- Am Wert: Ziel ist die Ermittlung des Werts der jeweiligen Immobilie.
- Auf den Stichtag bezogen: der Verkehrswert bezieht sich immer auf den maßgeblichen Zeitpunkt, in der Regel am Besichtigungstag.
- Am gewöhnlichen Geschäftsverkehr: Es geht neben den spezifischen Merkmalen der zu bewertenden Immobilie immer auch darum, wie diese Eigenschaften am Markt gehandelt werden, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr. Gemeint ist dass man die ermittelten Zahlen immer mit Werten für vergleichbare Immobilien vergleichen muss.
- Unabhängig von persönlichen Umständen: persönliche Umstände, die zum Beispiel einen Verkäufer veranlassen könnten, eine Immobilie mit Abschlägen zu verkaufen, dürfen nicht berücksichtigt werden.
Verkehrswert, Marktwert und Kaufpreis: Was gilt nun?
Seit dem Jahr 2004 wird der Begriff „Marktwert“ dem Begriff „Verkehrswert“ gleich gesetzt. Im europäischen Recht spricht man nur noch von „Marktwert“. Der Verkehrswert ist ein Schätzwert, den der fachkundige Gutachter ermittelt. Nicht immer ist es auch der tatsächlich vereinbarte Kaufpreis. Der kann von der örtlich Marktsituation oder einer besonderen Situation des Käufers (aufgrund spezifischer Vorlieben) oder einer Zwangslage des Verkäufers beeinflusst werden.
Wie ermittelt sich der Wert einer Immobilie?
Da der Sachverständige Zustand, Ausstattung, Lage, Erschließung, Nachbarschaft und vieles mehr bewerten muss, empfiehlt es sich, mit dem Sachverständigen einen Termin vor Ort zu vereinbaren. Bei diesem Termin werden diese Dinge in einem Protokoll und fotografisch dokumentiert und die Immobilie hinsichtlich Baumängeln und Bauschäden untersucht. Zu diesem Termin können Sie auch die vorhandenen Bauunterlagen mitbringen, damit man sie schon sichten kann. Viele Dokumente müssen aktualisiert werden, auch dafür sorgt der Sachverständige.
Bei Berechnung des Wertes wird sich der Sachverständige in der Regel an den Regeln der ImmoWertV für Verkehrswertgutachten orientieren:
- Vergleichswertverfahren
Dieses Verfahren wird in der Regel bei der Bewertung des Grund und Bodens angewandt. Die Gutachterausschüsse erstellen regelmäßig Marktberichte für Städte und Regionen. Sachverständige müssen dabei genau prüfen, welche Berechnungsgrundlagen verwendet wurden und ob die Vergleichsimmobilien mit den Merkmalen der zu bewertenden Immobilie hinreichend übereinstimmen, vor allem hinsichtlich Lage, Nutzung und Bodenbeschaffenheit.
- Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren findet überwiegend bei Objekten statt, die aus Gründen der Rendite gehalten werden. Dabei wird der Bodenwert nach der Vergleichswertmethode ermittelt und der Gebäudewert nach der erzielten Rendite. Dazu werden die Nettomieterträge und die Bewirtschaftungskosten entweder aus den effektiv erzielten Mieterträgen oder aus standardisierten Werten berechnet – je nach Marktlage und Vermietungssituation.
Die sodann ermittelte Jahresreinertrag wird mit dem sogenannten Liegenschaftszins kapitalisiert. Dieser Liegenschaftszins wird vom örtlichen Gutachterausschuss ermittelt
- Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren ermittelt neben den Grundstückswerten den Sachwert der Immobilie – und zwar nicht die tatsächlichen Baukosten, sondern normierte Herstellkosten inklusive Baunebenkosten und Umsatzsteuer, und das aufgrund einer Tabelle aus dem Jahr 2010. Die Werte werden mit dem Baupreisindex auf den Stichtag hochgerechnet. Wie jeder Gegenstand altert auch eine Immobilie. Der Sachverständige muss also feststellen, wie hoch die Restnutzungsdauer der Immobilie ist bzw. welches Gebäudesubstanz besteht. Es geht auch darum, wie Instandhaltung und Modernisierung das Gebäudealter beeinflusst haben.
Fazit: Diese Verfahren sind sehr aufwendig und erfordern viel Marktkenntnis. Deshalb sollten Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie von einem zertifizierten Sachverständigen ermitteln lassen. Wir bieten Ihnen dazu ein kostenloses Erstgespräch mit dem Angebot eines Festpreises an.
Verkehrswertgutachten: Was beeinflusst den Wert einer Immobilie?
Die folgende Aufzählung soll nicht vollständig sein:
- Lage im der Nachbarschaft (Mikrolage) und Beschäftigung, Infrastruktur (Makrolage)
- Grundfläche und (moderner) Schnitt
- Alter und energetischer Zustand
- Ausstattung der Immobilie
- Bodenbeschaffenheit, Kontaminationen
- Baurecht wie Denkmalschutz, Leitungsrechte etc.
Wie beeinflussen Modernisierungen den Wert:
- Energetische Sanierung des Dachs
- Sanierung der Fassaden und Fenster
- Modernisierung der Heizanlage
- Sanierung der Bäder
- Ausbau des Dachgeschosses schafft mehr Wohnraum
Fazit: Je mehr der Markt boomt, desto weniger fallen Zustand, Lage und Ausstattungsmerkmale ins Gewicht. Aber je schwächer der Markt wird, desto mehr sielen diese Objektmerkmale eine Rolle. Es ist also wichtig, ein fundiertes Gutachten in der Hand zu haben, denn das stärkt Ihre Verhandlungsposition ungemein.
